Deprecated: mysql_escape_string(): This function is deprecated; use mysql_real_escape_string() instead. in /home/badmin/domains/standarts.info/public_html/engine/inc/mysqli.class.php on line 147 Deprecated: mysql_escape_string(): This function is deprecated; use mysql_real_escape_string() instead. in /home/badmin/domains/standarts.info/public_html/engine/inc/mysqli.class.php on line 147 Deprecated: mysql_escape_string(): This function is deprecated; use mysql_real_escape_string() instead. in /home/badmin/domains/standarts.info/public_html/engine/inc/mysqli.class.php on line 147 Deprecated: preg_replace(): The /e modifier is deprecated, use preg_replace_callback instead in /home/badmin/domains/standarts.info/public_html/engine/modules/show.full.php on line 271 Strict Standards: Only variables should be passed by reference in /home/badmin/domains/standarts.info/public_html/index.php on line 61 В пригородах Киева насчитывается до 90 коттеджных поселков, а реально функционирует не более 30-ти. » ГОСТ, СНиП, ДБН, ДСТУ, стандарты, нормативные документы скачать бесплатно на standarts.info
 

www.standarts.info  
 
   
 
 
НОВОСТИ И СТАТЬИ
Внимание! Объявление
СТАНДАРТЫ
Строительные фирмы

 

Главная » Строительство, ремонт, обустройство » В пригородах Киева насчитывается до 90 коттеджных поселков, а реально функционирует не более 30-ти.

В пригородах Киева насчитывается до 90 коттеджных поселков, а реально функционирует не более 30-ти.

 

Качественные асфальтированные дороги, водопровод, канализация, прямые телефонные линии, Интернет, спутниковое телевидение, а также целый перечень объектов инфраструктуры – все эти прелести жизни становятся нормой для покупателей недвижимости за городом. Перебираясь туда, состоятельные люди не стремятся взваливать на себя коммунальные хлопоты, в связи с чем встает вопрос функционирования в коттеджных поселках управляющих (эксплуатационных) компаний.

На сегодняшний день в пригородах Киева насчитывается до 90 коттеджных поселков, а реально функционирует не более 30-ти. При этом многие из них представляют собой массив усадеб, где в лучшем случае организована охрана и уборка мусора.

Естественно, взыскательного клиента подобный «набор услуг» уже не удовлетворяет. За право жить в коттеджном городке он нередко выкладывает немалые деньги и хочет видеть инфраструктуру, адекватную своим затратам.
Специалисты разделяют ее на два типа: инженерно-бытовую и управления и сервиса. Первая, в идеале, должна предусматривать уборку территории; вывоз и утилизацию мусора; обслуживание инженерных систем, очистных сооружений, водопроводных источников, освещения улиц; уход за водоемами (если таковые есть). Кроме того, жители вправе рассчитывать на индивидуальные услуги в доме: ремонт электросети, водопровода и канализации, чистку бассейнов.

Второй тип – непосредственно инфраструктура коттеджного поселка – должен включать как минимум 5–6 объектов, жизненно необходимых в любом населенном пункте. «Это продуктовый маркет, аптека, детская и спортивная площадки, кафе (ресторан), а также фитнес-центр», – утверждает Вадим Непоседов, генеральный директор компании «Украинская Торговая Гильдия». Некоторые эксперты считают, что к этому списку необходимо добавить отделение банка, теннисные корты, гостевую автостоянку, химчистку и пр.
«К определению перечня необходимых элементов инфраструктуры создатели проектов подходят очень индивидуально, – говорит Роман Шкурат, руководитель проектов, партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик». – В Украине до сих пор не утверждена единая классификация коттеджных городков, в то время как в Европе наличие тех или иных объектов инфраструктуры напрямую зависит от заявленного класса поселка».

Подобная классификация разработана у россиян. Например, для территории городка высшей категории характерны эксклюзивный авторский ландшафтный дизайн, наличие освещения, зоны отдыха, дорожек для прогулок, бега, езды на велосипеде, высококачественные и надежные ограждения, система видеонаблюдения и сигнализаця по всему периметру, а также вооруженная охрана на въездах. Инфраструктура включает фитнес-центр с бассейном, салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет. Однако эти объекты могут располагаться и на расстоянии 3–10 км в зависимости от класса поселка.
В Украине потенциальный житель коттеджного городка покупает «кота в мешке», поскольку на момент приобретения готового или инвестирования строящегося дома необходимая инфраструктура в лучшем случае только организуется.
«Проблема в том, что у нас коттеджные городки не имеют целостной идеи, – отметил Виктор Демченко, генеральный директор группы компаний EVROTEK. – Например, в поселке «Город солнца» (с. Крюковщина) изначально заложили высококачественные материалы, оборудование, сферу обслуживания, инфраструктуру. В результате по себестоимости проект получился очень дорогой, и у него возникли проблемы с реализацией».

Пути оптимизации
Эксперты прогнозируют, что с ростом количества коттеджных городков, а следовательно, и конкуренции между ними, ситуация будет меняться в пользу покупателя. Позитивную тенденцию можно наблюдать уже сегодня – многие компании начинают решать вопросы жизнеобеспечения поселков еще на этапе проектирования, хотя раньше отечественные девелоперы задумывались об этом лишь при завершении строительства. «Наш проект коттеджного городка находится на стадии разработки, но мы уже знаем, что будем создавать собственную компанию для его эксплуатации», – поделилась планами Наталия Хоменко, руководитель отдела корпоративных коммуникаций и маркетинга Ukrainian Development Partner.

Специалисты выделяют несколько способов решения вопроса жизнеобеспечения коттеджных городков, и создание застройщиком собственной эксплуатационной компании – один из них. По такому пути, например, уже пошли поселки «Золотые Ворота», «Севериновка», микрорайон «Золотые ключи» (г. Днепропетровск). Как рассказал Олег Хомко, руководитель проекта коттеджного городка «Севериновка» (Житомирское шоссе, 160 коттеджей), их собственная компания для эксплуатации поселка намерена предоставлять жителям полный сервис – от обслуживания инженерных, тепло- и электрокоммуникаций, охраны, уборки территории, вывоза мусора до обеспечения садовниками, нянями и т. п. Не исключено, что самостоятельно будет оказывать услуги в своем городке Bosco Village (Новообуховское шоссе, 15 коттеджей) компания «Аврора Девелопмент».

Как рассказала PR-менеджер корпорации «Золотые Ворота» Ольга Корогодова, в поселках, возведенных их компанией в Подгорцах и Конче-Заспе, собственная эксплуатационная компания уже работает – обслуживает объекты общего пользования (газоны, дороги, очистные сооружения). Дополнительные услуги предоставляются жителям на основании отдельных договоров.
В то же время некоторые застройщики поручат эксплуатацию своих проектов квалифицированным специалистам. «При создании «Вишневого мiстечка» мы всегда обращалась к профессионалам – при озеленении территории, при проведении коммуникаций. Поэтому и обслуживать его будут профессионалы», – объяснил свою позицию Олег Хома, директор ООО «Вишневе мiстечко». Эксперт также рассказал о намерении привлечь к управлению городком зарубежных специалистов.

Сейчас подобные услуги на рынке предлагает одна из немногих иностранных компаний – ДП «Дуссманн-Украина» (Германия). По словам Сергея Журило, директора департамента коммунального менеджмента, их организация берет в управление два коттеджных городка: «Дубрава» (Обуховская трасса, 25 коттеджей) и «Новобогдановка» (Бориспольский р-н, 250 коттеджей). В этих поселках «Дуссманн-Украина» будет предоставлять жителям полный комплекс основных услуг, а также дополнительный сервис – уборку коттеджей, обслуживание зеленых насаждений, доставку питания на дом и т. д. К слову, в Подмосковье подобные компании занимаются подбором арендаторов в дома, купленные в инвестиционных целях, и в рамках договора доверительного управления перечисляют на расчетный счет собственника недвижимости доход от сдачи в аренду.

Одна из особенностей работы «Дуссманн-Украина» состоит в том, что компания самостоятельно регулирует сбор платежей с жителей коттеджного поселка. С этой целью с каждым домовладением заключаются договора на обслуживание, где указаны перечень и стоимость основных и дополнительных услуг. Как отметил Сергей Журило, в идеале, такой документ должен заключаться при подписании акта ввода в эксплуатацию или договора купли-продажи коттеджа, чтобы в последствии не возникало ситуации, когда один человек захотел его подписывать, а другой – нет. Кроме того, «Дуссманн-Украина» согласно договору с собственниками коттеджных городков должна отдать застройщикам до 5% своих доходов.

В днепропетровском жилом районе «Золотые ключи» каждый домовладелец получает три вида услуг: коммунальные (оплачиваются по государственным тарифам), жилищно-коммунальные (их оказывает «МСК-Сервис») и услуги, которые предоставляются за дополнительную плату на основании отдельных соглашений. В последнюю категорию входят озеленение, полив, уборка, вывоз негабаритных небытовых отходов, в том числе скошенной травы, листвы и пр. на придомовой территории, а также клининг, уход за цветами и многое другое в самом коттедже. Охрана объектов, принадлежащих собственнику дома, тоже осуществляется на основании отдельного договора.

Более легким путем рассчитывает выйти на рынок эксплуатационных услуг в коттеджных городках еще одна немецкая компания – M+W Zander. По словам Сергея Дмитрука, директора ООО «М+В Цандер Фасилити Менеджмент УКР», компания намерена заключать договор только с собственником поселка, который будет обязан платить фиксированную сумму за обслуживание объекта и, в свою очередь, сопровождать финансовые вопросы с жителями.
Но украинским застройщикам такой подход не нравится – заниматься юридическими вопросами при далеко не совершенном жилищно-коммунальном законодательстве весьма сложно. Очевидно, поэтому некоторые собственники городков даже готовы в первый год дотировать наемные эксплуатационные компании, утверждающие, что их бизнес может окупиться через 5–8 лет и в первые годы однозначно будет убыточным. Впрочем, «Дуссманн-Украина» такой расклад удовлетворяет. В отличие от многоквартирных домов, нормативных ограничений по тарифам на дополнительные расходы на обслуживание (охрана, уборка общественной территории, вывоз мусора, содержание автономных коммуникаций) для коттеджных городков нет – они определяются договором.

Самоуправление: альтернатива или тупик?
Таким поселкам практически не угрожает и проблема неплательщиков. Эксплуатационной компании ничего не стоит отключить нарушителю свет, воду, газ или вообще не пустить в городок.
Подобные методы некоторые «управленцы» грозятся применить и к «бунтовщикам», которые решат вдруг создать на территории поселка кондоминиум. Правда, такое самоуправство ни к чему хорошему не приведет. «Жители имеют право привлечь к обслуживанию городка другую компанию, но вряд ли они при этом выиграют финансовом плане, – говорит Олег Хома. – Когда в поселок заходит серьезная эксплуатационная организация, то она рассчитывает на срок окупаемости бизнеса до 8 лет. Если же компании будут меняться чаще, то и деньги будут пытаться «отбить» быстрее, в том числе и за счет высоких платежей».
«Наем фирм для выполнения того или иного вида работ кооперативами является, по крайней мере, недальновидным, – солидарен с коллегой Иван Перегинец, генеральный директор Международной строительной компании (МСК) «Украина-Канада». – Обслуживанием поселков должна заниматься специализированная компания с широким спектром услуг и опытом эксплуатации жилых и коммерческих объектов. Сегодня такие организации только начинают формироваться, но с изменением законодательства, ухудшением работы государственных ЖЭКов и появлением новых видов жилья перспектива этого рынка очевидна».
Еще одним аргументом не в пользу «самоуправления» является необходимость оплатить затраты на материально-техническое обеспечение уже работающей обслуживающей компании. По словам экспертов, эта сумма может достигать нескольких тысяч долларов на каждое домовладение.
Как отметила Оксана Висневская, начальник отдела слияний и поглощений «Юридической консультации Братьев Коваленко», жители коттеджного городка могут выступить инициаторами создания собственного мини-ЖЭКа, но, как правило, обслуживающая компания определяется еще на стадии строительства, и эксплуатационный договор изначально может иметь ограничения по поводу ее смены.

Немного из иностранного опыта
До недавних пор самой распространенной формой управления в загородных поселках Подмосковья были товарищества собственников жилья, где все организационные вопросы с поставкой комплектующих, обслуживанием и текущим ремонтом решал выборный председатель. Он был вправе заключить договор на обслуживание городка с любой организацией, имеющей лицензию на выполнение определенного вида работ. Но при такой форме управления есть ряд недостатков: отсутствие коллегиальности тормозит принятие необходимых решений, а многие собственники домов пытаются войти в руководство товариществом, только чтобы контролировать денежные потоки.
В Канаде компания-девелопер, владеющая земельным участком, для реализации проекта коттеджного поселка привлекает архитектурную, строительную, риэлторскую и другие фирмы. После окончания всех работ дороги и коммуникационные сети передаются в ведение местных властей, а возведенный городок становится частью населенного пункта. Поэтому компания-девелопер и чиновники на подготовительном этапе долго и тщательно согласовывают детали проекта. Взаимоотношения с владельцами недвижимости регулируются законодательными актами федеральных и провинциальных органов, а также подзаконными актами местного самоуправления, в которых четко определены права и обязанности сторон. Ответственность за все, что находится на участке, несет его хозяин, и при необходимости он самостоятельно обращается к специализированным компаниям.

Нормы расчета
Естественно, за круглосуточный качественный сервис, развитую инфраструктуру и дополнительные услуги покупателю загородного дома платить придется немало. «Обслуживание коттеджных поселков в Украине на порядок дороже, чем в Европе», – отметил Сергей Дмитрук. Сегодня, по данным участников рынка, минимальная цена за эксплуатацию усадьбы составляет около $ 1,5 за кв. м в месяц, при этом общая сумма колеблется от $ 100 до 500. А некоторые специалисты утверждают, что в одном из элитных коттеджных городков возле Киевского моря за сервис жители ежемесячно платят $ 1 тыс.
«Себестоимость зависит от многих факторов: количества сотрудников управляющей организации, их зарплат, амортизации, размера обязательных платежей и налогов (в том числе и коммунального), расходов на комплектующие и т. д. », – говорит Иван Перегинец. В «Севериновке», например, житель коттеджа должен будет ежемесячно платить 1 тыс. грн. (учитывая и стоимость электроэнергии, воды и газа). А компания «Дуссманн-Украина» за обслуживание усадьбы берет $ 500 в месяц, при этом плата за электроэнергию, воду и газ в эту сумму не входит.

Эксплуатационные компании, основанные самими застройщиками, утверждают, что стоимость своих услуг тщательно рассчитывают, а наемные, прежде чем взять городок в управление, дополнительного проводят его аудит. «На сегодняшний день актуален вопрос привлечения управляющих компаний еще на этапе проектирования и закладки фундамента – для более качественного технического сервиса и использования установленного оборудования в будущем», – объяснил Сергей Дмитрук.
Количество обслуживающего персонала прямо пропорционально числу домов в поселке. Так, в «Севериновке», насчитывающей 160 коттеджей, эксплуатационная компания планирует привлечь от 30 до 70 сотрудников (в зависимости от услуг, в которых будут нуждаться жители), а по данным МСК «Украина-Канада» на 500 домов нужно как минимум 50 работников.
К слову, не совсем понятна политика предоставления дополнительных услуг. Как отметил Виктор Демченко, состоятельные жильцы стараются минимизировать доступ на личную территорию. Чаще всего они хотят видеть централизованными только охрану и уборку участка, а дополнительный сервис предпочитают поручать проверенным, «своим» людям. То же касается и прислуги – никто не желает пускать в семью посторонних, поскольку, как показала практика, нет ничего более коварного для VIP-персон, чем разговорчивые слуги.

В себестоимость эксплуатационные компании закладывают и рентабельность, рассчитывая на 20–25%. «Это дает возможность производить качественный ремонт и своевременную замену основных средств, покрывает риски и позволяет предприятию развиваться согласно требованиям времени», – объяснил Иван Перегинец.

Цена «роскоши»
Помимо эксплуатации и жизнеобеспечения поселков, сегодня девелоперы пытаются решить и вопрос содержания инфраструктуры. Стремясь повысить цену, застройщики все чаще насыщают свои проекты довольно дорогими объектами из сферы услуг, например, спорткомплексами, 25-ти («Заповедный-1») и 50-ти («Романово») метровыми бассейнами. Но как и за чей счет их будут обслуживать, во многих готовящихся к сдаче поселках еще не знают. В одних городках содержание инфраструктуры включают в ежемесячные платежи домовладельцев, в других – пытаются окупить за счет арендаторов или вообще продают эти объекты. Некоторые застройщики оставляют их за собой – например, в поселке «Золотые Ворота» корпорация сама управляет рестораном и супермаркетом.

Нередко насыщенность высококлассными объектами инфраструктуры может обернуться определенными неудобствами для жителей коттеджного городка. Такие затратные для реализации и содержания объекты, как крупные спорткомплексы, SPA-центры, конные базы, гольф-поля, без большого числа посетителей прибыли владельцу не принесут. А привлекая клиентов «со стороны», он нарушает уединенность обитателей поселка.

В то же время профессиональные эксплуатационные компании брать на себя управление объектами инфраструктуры не спешат – считают нецелесообразным объединять обслуживание коттеджей и инфраструктуры, поскольку с последней могут возникнуть сложности, например, если жители откажутся платить ежемесячные взносы. Кроме того, серьезной будет и проблема кадров. Привлечь профессиональных тренеров, воспитателей, учителей, медиков для работы за городом весьма проблематично.
В связи с относительно малым количеством реально функционирующих коттеджных городков пока однозначно нельзя сказать, с какими бытовыми трудностями столкнутся их жители. По предположению Романа Шкурата, возможными претензиями к девелоперам могут стать несоответствие заявленной инфраструктуры фактической, а также низкое качество оказываемых ЖЭКом услуг.
Виктор Демченко главным вопросом считает ежемесячные расходы покупателей, о которых им никто заранее не говорит. Поэтому юристы рекомендуют внимательно изучить эксплуатационный договор. «В нем должно быть четко указано, кто услугу предоставляет и кто несет непосредственную ответственность за ее непредоставление, – говорит Оксана Висневская. – Нужно, чтобы в договоре были закреплены высокие и безусловные штрафные санкции для собственника, в случае непредоставления услуги хозяину усадьбы».
Застройщик также должен предусмотреть перспективу развития коттеджного поселка, дабы в ходе последующей эксплуатации коммуникации и перечень услуг могли удовлетворить растущие требования жителей. Например, следует поинтересоваться, может ли система электроснабжения городка обеспечить функционирование «умного дома» или применение новейших технологий. Как ни как, научно-технический прогресс не чужд и Украине.
Вопрос становления рынка эксплуатации и обслуживания растущих как грибы после дождя коттеджных поселков – актуальный и болезненный. Прежде всего – для потребителя, который сегодня, переезжая за город, идет на серьезный компромисс с самим собой и своими жизненными устоями. В то же время этот рынок – очень емкий, ведь приучить жителей городков к комфорту – легко, а уж они от комфорта точно не отвыкнут.
 
 
 
   
 
 
  Глобализация коттеджных городков
В течение 2005-2007 гг. количество коттеджных поселков под Киевом увеличилось втрое
Коттеджи вокруг Киева дорожают, а вокруг городов-миллионников - начинают строиться
Своей популярностью в качестве территории загородной застройки Житомирское направление обязано краси ...
Коттеджные поселки так и не стали способом решения жилищных проблем киевлян.
Таунхаусы: между двух благ
Жилые дома будет содержать население
Запоздалое новоселье
Топ-20 ошибок загородного строительства
Питерские коттеджи стремительно дорожают
 
 

   
Реклама
StroitForum.com - форум о строительстве и ремонте.
Популярное
» ГОСТ Р 50571. 1-93 (ГОСТ 30331.1-95) Электроустановки зданий. Основные положения
» ГОСТ 13015.0-83 (1989) Конструкции и изделия бетонные и железобетонные сборные. Общие технические тр ...
» ГОСТ 20444-85 (1994) Шум. Транспортные потоки. Методы измерения шумовой характеристики
» СНиП II-7-81 (1995, с изм. 4 1997) Строительство в сейсмических районах
» ООО «БудСтройЛюкс»
» СНиП III-42-80 (с изм. 1983, 1987, 1997) Магистральные трубопроводы
» ГОСТ 17.1.3.10-83 (СТ СЭВ 3545-82) Охрана природы. Гидросфера. Общие требования к охране поверхностн ...
» СНиП 2.11.03-93 Склады нефти и нефтепродуктов. Противопожарные нормы
» ГОСТ Р 51041-97 Молоты сваебойные. Общие технические условия
» Карта сайта
» СНиП 2.07.01-89 (2000) Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений (вз ...
» СНиП 2.04.05-91 (2000) Отопление, вентиляция и кондиционирование
» СНиП 23-01-99 Строительная климатология (взамен СНиП 2.01.01-82) - скачать
» СНиП 2.08.02-89 (1999) Общественные здания и сооружения
» СНиП - Раздел 2. Нормы проектирования
» СНиП 2.04.01-85 (2000) Внутренний водопровод и канализация зданий
» СНиП 2.01.02-85 (1991) Противопожарные нормы (частично отменен в вводом СНиП 21-01-97)
» СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции
» СНиП 21-01-97 (1999) Пожарная безопасность зданий и сооружений
» СНиП 10-01-94 (с изм. 1 1997, 2 1998) Система нормативных документов в строительстве. Основные полож ...
» СНиП III-4-80 (2000) Техника безопасности в строительстве (разделы 1-7 отменены с вводом СНиП 12-03- ...
» СНиП II-23-81 (1990) Стальные конструкции
» ГОСТы - ЕСКД (Единая система конструкторской документации)
» СНиП-ы - Раздел 3. Организация производство и приемка работ
» СТ СЭВ 3976-83 Здания жилые и общественные. Основные положения проектирования
» ГОСТ 21.101-97 СПДС. Основные требования к проектной и рабочей документации
» ГОСТы - СПДС (Система проектной документации для строительства)
» СНиП 3.01.04-87 Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов
» СНиП 3.01.01-85 (с изм. 1 1987, 2 1995) Организация строительного производства
» ГОСТ 2.001-93 (1995) ЕСКД. Общие положения
   
 
© 2007 www.standarts.info

При использовании материалов сайта ссылка на www.standarts.info обязательна!
Администрация сайта не несет ответственности за информацию присланную к публикации.